Helmer Z huurt een appartement van woningcorporatie Anders. In de loop van de jaren bouwt Helmer bij herhaling een huurachterstand op. Hij reageert dan niet op aanmaningen en betaalt vervolgens pas wanneer ontruiming dreigt. Bij de zoveelste huurachterstand in 2019 start Anders een gerechtelijke procedure. Zij eist beëindiging van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand met rente en kosten. Op 11 december 2019 worden deze eisen door de rechtbank ingewilligd. Helmer Z tekent verzet aan tegen het vonnis. In haar reactie hierop houdt Anders vast aan haar standpunt en verzoekt zij het aanvankelijke vonnis te bekrachtigen.
De ins en outs van het probleem
Helmer Z huurt een appartement van woningcorporatie Anders. Hij heeft voor de zoveelste keer huurachterstand opgelopen. Wanneer het buitengerechtelijke incassotraject zonder resultaat blijft, gaat Anders naar de rechter. Anders eist beëindiging van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand met rente en kosten.
Helmer Z verschijnt op 20 november 2019 niet op de zitting. De kantonrechter wijst daarom bij verstekvonnis van 4 december 2019 de eisen van Anders toe en veroordeelt Helmer Z tot betaling van de proceskosten.
Verstek
Wanneer een partij niet komt opdagen bij de behandeling van een zaak voor de rechtbank en ook niet schriftelijk reageert, kan de rechtbank verstek verlenen. Dit houdt in dat de procedure toch door kan gaan. In zo’n situatie is het gebruikelijk dat de eis van de eiser bijna altijd volledig toegewezen. Tenzij de rechter meent dat de eis of een deel ervan onrechtmatig is. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer buitensporig hoge incassokosten in rekening zijn gebracht.
De procedure
Intussen heeft Helmer Z, op 3 en 4 december 2019, betalingen gedaan waarmee hij zijn huurachterstand heeft ingelopen. Op 12 december 2019 ontvangt Helmer Z officieel bericht (de ‘aanzegging’) van Anders: de ontruiming is op 22 januari 2020.
Helmer Z besluit verzet aan te tekenen tegen het verstekvonnis. Hij laat op 7 januari 2020 een verzetdagvaarding betekenen aan de verhuurder. Wanneer een verstekvonnis is uitgesproken, kan de niet verschenen gedaagde achteraf verzet aantekenen tegen het vonnis. De rechtbank die het eerste vonnis heeft uitgesproken behandelt het verzet. Verzet stel je in door een verzetdagvaarding op te stellen. Dit moet binnen vier weken nadat een bij verstek veroordeelde kennis heeft kunnen nemen van het verstekvonnis.
Verzetdagvaarding
In de verzetdagvaarding eist Helmer Z dat de rechter de eisen van Anders alsnog afwijst. Hij stelt dat beëindiging van de huurovereenkomst niet terecht is. Hij heeft inmiddels alles betaald. De huurachterstand was op het moment van het verstekvonnis niet meer dan twee maanden huur. Ook voert hij financiële en persoonlijke omstandigheden aan om zijn eis te motiveren.
DKV reageert namens Anders. Wij maken eerst een recente huurspecificatie. Daaruit blijkt dat er eind februari inderdaad geen huurachterstand meer is. Desondanks blijft Anders van mening dat ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd zijn. Niet alleen omdat de huurachterstand op het moment van het vonnis van 4 december 2019 twee maanden bedroeg, maar ook omdat er sprake was van herhaalde wanprestatie en omdat de huurder zich al lange tijd niet als een goed huurder gedraagt.
Anders heeft in 2018 en 2019 namelijk viermaal een dagvaarding uitgebracht omdat er sprake was van huurachterstand. Tot vier keer toe heeft Helmer Z ontruiming weten te voorkomen door op het laatste moment alsnog te betalen. Na een vonnis van 22 augustus 2019 betaalde hij op 2 september 2019 de achterstand. Daarna betaalde hij weer de huur niet, zodat Anders opnieuw een vordering tegen hem heeft ingesteld. De tekortkoming in zijn betalingsverplichting is niet ongedaan gemaakt ook al is de huurachterstand daarna voldaan.
De beoordeling
De kantonrechter is het met Anders eens. Helmer Z is in het recente verleden al twee keer veroordeeld wegens huurachterstand. Dit heeft er niet toe geleid dat hij zijn betaalgedrag structureel heeft verbeterd. Hij is zo vaak in gebreke gebleven dat niet van Anders kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met Helmer Z voortzet, ook al is er op dit moment geen huurachterstand meer. Ook de andere door huurder genoemde financiële en persoonlijke omstandigheden zijn onvoldoende reden om de huurovereenkomst in stand te houden. Omdat uit de stukken blijkt dat Helmer Z geheel aan zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan, vervalt de veroordeling tot betaling van de huurachterstand, de rente en de incassokosten uit het aanvankelijke vonnis. De rest van het verstekvonnis blijft van kracht. Omdat Helmer Z in de verzetprocedure in het ongelijk is gesteld, moet hij ook hiervan de proceskosten betalen.
De rol van DKV Deurwaarderskantoor Visser
DKV voert het (buitengerechtelijke) incassotraject uit.
Als dit het probleem niet oplost, behandelt en begeleidt DKV, als gemachtigde van de verhuurder, de procedure. DKV eist namens de verhuurder beëindiging van de huurovereenkomst, ontruiming en betaling van de verschuldigde huur met rente en kosten eist. Vervolgens schrijft DKV de processtukken en gaat naar de zitting om zo nodig mondeling te reageren op het verweer.
Namens Anders reageert DKV op de verzetdagvaarding. Zoals vrijwel altijd het geval is, gaat het om een afweging van de belangen van de partijen. Om te zorgen dat de eisen van de verhuurder worden toegewezen, is het essentieel dat wij deze goed en overtuigend onderbouwen. Dit is altijd maatwerk: wij leggen de wettelijke bepalingen uit en vullen dit aan met voor de specifieke zaak relevante jurisprudentie.
Jurisprudentie
Dit zijn eerdere uitspraken van rechters. Jurisprudentie is, naast bepalingen in wetten, van invloed op de uitkomst van nieuwe rechtszaken. Jurisprudentie vormt namelijk een aanknopingspunt voor de rechtspraak in latere, soortgelijke gevallen. Door nieuwe gevallen, wetswijzigingen, nieuwe wetgeving, maar ook ontwikkelingen in de maatschappij ontstaat er steeds nieuwe jurisprudentie. Onderdeel van de werkzaamheden van de medewerkers van DKV is het volgen van deze jurisprudentie zodat zij weten wat er speelt en dit in toekomstige zaken kunnen toepassen.
Dit is aflevering 4 van de serie Huurrecht in de spotlights.