Categorie: huurrecht

Wie uit een huurwoning vertrekt, moet deze opleveren in de oorspronkelijke staat, dat wil zeggen zoals deze aan het begin van de huurovereenkomst was. Bij de beëindiging van de huurovereenkomst tussen woningbedrijf Goedehuur B.V. en Jurriën Jongkind gebeurde dat niet. Goedehuur moest werkzaamheden laten uitvoeren om de woning weer in de juiste staat te brengen. Uit onvrede over de gang van zaken schortte Jongkind betaling van de huur op. 

Goedehuur schakelde DKV in om de kosten van herstelwerkzaamheden en de huurachterstand op Jongkind te incasseren. Toen dit buitengerechtelijk niet lukte, verzorgde DKV de gerechtelijke procedure. 

De ins en outs van het probleem

Jurriën Jongkind sluit in september 2011 een huurovereenkomst met woningbedrijf Goedehuur B.V. De woning was beschikbaar gekomen nadat hierin een illegale wietkwekerij was ontdekt. Op dat moment is een aanvangsrapport opgesteld, dat bij het sluiten van de huurovereenkomst door Goedehuur en Jongkind is ondertekend.

In 2017 zegt Jongkind de huurovereenkomst op per 1 december van dat jaar. 

Gebreken bij de oplevering

Daarop voert Goedehuur op 4 december een eerste inspectie van de woning uit. Naar aanleiding daarvan laat Goedehuur Jongkind op 12 december in een brief weten dat hij de woning niet op alle punten juist heeft opgeleverd. Goedehuur geeft aan om welke punten het gaat. Ook schrijft Goedehuur dat zij een offerte heeft aangevraagd bij een aannemersbedrijf om de genoemde punten te herstellen. Per punt geeft zij aan wat de herstelkosten zijn. Zij geeft Jongkind tot 20 december de gelegenheid om de genoemde werkzaamheden zelf uit te voeren of te laten uitvoeren.

Op 20 december voert Goedehuur een eindinspectie uit. Hiervan is een rapport opgemaakt waarin staat aangegeven welke gebreken voor rekening van de huurder moeten worden hersteld. Er zijn foto’s bijgevoegd van de staat van de woning. Op 21 maart stuurt Goedehuur Jongkind een factuur van € 4653,05 voor de werkzaamheden die zijn uitgevoerd na de eindinspectie. 

Het verweer

Jongkind roept de hulp in van een advocaat. Deze maakt schriftelijk bezwaar tegen de herstelkosten die Goedehuur in rekening heeft gebracht en tegen de huurachterstand. Bovendien stelt hij Goedehuur aansprakelijk voor schade die Jongkind heeft geleden. Jongekind heeft zijn vloer niet kunnen overdoen aan de volgende huurder. Tenslotte doet hij een schikkingsvoorstel.

Een schikking is een afspraak tussen twee partijen om af te zien van een rechtszaak. Daarmee kan een geschil vaak sneller en tegen lagere kosten worden opgelost.

Goedehuur schakelt DKV in voor de afhandeling van deze zaak. DKV weerlegt de stellingen van Jongkind. Ondanks diverse aanmaningen betaalt Jongkind de herstelkosten van € 4653,05 en de huurachterstand van € 2969,65 niet. Daarom besluit Goedehuur een gerechtelijke procedure starten.

De procedure 

De eisen en het verweer

De procedure begint met de eis van Goedehuur – de eis in conventie. De eis in conventie is de vordering van een eiser die bij aanvang van een procedure in de dagvaarding is vastgelegd. Goedehuur eist dat Jongkind de openstaande huur en de herstelkosten (om de woning weer in oorspronkelijke staat terug te brengen), plus de wettelijke rente, de incassokosten en de kosten van de procedure betaalt. Zij stelt dat Jongkind de woning aan het einde van de huurovereenkomst niet in dezelfde staat heeft opgeleverd als waarin deze zich bij het begin van de huurovereenkomst bevond. Goedehuur heeft dit uiteindelijk zelf moeten laten doen, maar de kosten hiervan zijn voor rekening van Jongkind. Bovendien heeft Jongkind niet alle huur tot het einde van de huurperiode betaald.

Jongkind verweert zich tegen deze eis – het verweer in conventie. Het verweer in conventie is het verweer van de gedaagde in een gerechtelijke procedure tegen de eis in conventie. Hij is van mening dat hij de herstelkosten niet hoeft te betalen. De gebreken waren namelijk niet hersteld toen hij in de woning trok. Hij heeft de woning dus achtergelaten zoals deze was toen hij erin kwam. Ook betwist hij de hoogte van de herstelkosten bij gebrek aan wetenschap.

Dit verweer van Jongkind wordt gebrek aan wetenschap genoemd. Dat wil zeggen dat hij geen bewijzen heeft om aan te tonen dat de stelling onjuist is. Maar dat hij stelt dat hij niet kan weten of de stelling juist is en deze daarom ontkent.

Eis in reconventie

Jongkind erkent de hoogte van de huurachterstand, maar stelt dat hier sprake is van rechtsgeldige opschorting van de betaling. Naast dit verweer komt Jongkind met een tegeneis – een eis in reconventie. Een gedaagde in een gerechtelijke procedure kan niet alleen verweer voeren, maar ook een tegeneis instellen. Dit is een eis in reconventie.

Jongkind eist Goedehuur te veroordelen tot betaling van € 2000 voor schade in verband met de laminaatvloer. Hij heeft de vloer uit de woning moeten verwijderen, omdat Goedehuur hem niet de kans gaf met de opvolgend huurder iets af te spreken over overname van de laminaatvloer.

Goedehuur betwist deze eis (verweer in reconventie) en DKV voert hiervoor namens haar argumenten aan.

Oordeel van de rechter over de eis in conventie

Wat de eis in conventie betreft, geeft de kantonrechter een oordeel over twee punten. Het eerste punt is de niet betaalde huur en het tweede punt zijn de herstelkosten.

Niet betaalde huur

Jongkind heeft drie huurtermijnen niet betaald. Hij stelt dat hij de huurbetaling terecht heeft opgeschort, gezien de slechte communicatie van Goedehuur over de vermeende gebreken. Hij verklaart dat hij telefonisch bij Goedehuur heeft geklaagd over de slechte staat van de woning. Goedehuur betwist dat. 

De kantonrechter oordeelt dat er geen sprake is van opschorting van de huurbetaling. Voorwaarde hiervoor is namelijk dat de huurder de verhuurder naar behoren van het gebrek op de hoogte heeft gebracht. Goedehuur ontkent dat dit is gebeurd. Jongkind levert geen bewijzen dat dat wel het geval is. Daarom wijst de rechtbank zijn verweer af.

Herstelkosten – de situatie

Jongkind stelt dat hij de woning aan het einde van de huurovereenkomst heeft opgeleverd in de staat waarin hij deze heeft aanvaard. Toen Jongkind in 2011 naar de woning verhuisde, verkeerde deze in zeer slechte staat. Er had namelijk een illegale wietkwekerij in gezeten. De gebreken waren niet hersteld toen Jongkind in de woning trok. Jongkind beroept zich op artikel 7:224 lid 2 BW: ‘indien geen beschrijving (van het gehuurde) is opgemaakt, wordt de huurder behoudens tegenbewijs verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst’. In het opleveringsrapport zijn de gebreken aan de woning alleen maar globaal vermeld. Er is geen gedetailleerde beschrijving. Goedehuur moet dus bewijzen dat de schade aan het eind van Jongkinds huurperiode door zijn toedoen is ontstaan.

Goedehuur betwist dit. Alle in het opleveringsrapport genoemde punten zijn in orde gebracht voordat Jongkind in de woning trok. Als bewijs hiervoor overlegt zij vijf facturen van aannemers. Goedehuur voegt hier op de zitting aan toe dat Jongkind voor de niet herstelde punten 2,5 maand huurkorting heeft ontvangen. Ook heeft Jongkind bij de aanvang van de huur, en ook niet daarna, melding gemaakt van gebreken aan de woning. 

Herstelkosten – de beoordeling

De kantonrechter gaat ervan uit dat er bij aanvang van de huur een voldoende concrete en nauwkeurige beschrijving is opgemaakt. En dat Jongkind het gehuurde zo heeft aanvaard. Hij moet bij het einde van de huur het gehuurde dus in die staat opleveren. Dit wel met inachtneming van de door verhuurder herstelde gebreken. En uitgezonderd zijn geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd.

Bij de inspectie op 4 december heeft Goedehuur geconstateerd dat Jongkind de woning op diverse punten niet juist heeft opgeleverd. Daarna heeft hij tot 20 december de gelegenheid gehad de genoemde werkzaamheden uit te voeren. Jongkind is op de hoogte gebracht van de kosten van herstel door een aannemer in opdracht van Goedehuur. Bij de eindinspectie is gebleken dat er nog altijd gebreken waren. Deze zijn opgesomd in het eindinspectierapport van 20 december. Er zijn foto’s van de staat van de woning ter onderbouwing toegevoegd.

De kantonrechter is van oordeel dat uit die stukken voldoende aannemelijk is geworden dat er vloerbedekking en schroeven en spijkers uit de wanden moesten worden verwijderd, dat de woning moest worden schoongemaakt, dat de wanden niet wit en/of onbeschadigd zijn opgeleverd en dat niet alle sleutels zijn ingeleverd. Goedehuur heeft de in rekening gebrachte werkzaamheden gespecificeerd in haar brief van 12 december 2017. Jongkind heeft de werkzaamheden niet of met onvoldoende onderbouwing betwist. Jongkind heeft ook niet ontkend dat hij de brief van 12 december met de daarin opgesomde gebreken en kosten van herstel heeft ontvangen.

De kantonrechter is dan ook van oordeel dat Jongkind de herstelkosten, evenals de buitengerechtelijke incassokosten, moet betalen.

Oordeel van de rechter over de eis in reconventie

Jongkind eist € 2000 van Goedehuur. Hij zou schade hebben geleden omdat hij de laminaatvloer aan het einde van de huurovereenkomst moest verwijderen. Goedehuur heeft hem niet in de gelegenheid gesteld om met de opvolgend huurder overname van die vloer te bespreken. 

Goedehuur betwist deze eis en heeft daarvoor argumenten aangevoerd. 

De kantonrechter is het met Goedehuur eens. Jongkind had de woning in dezelfde staat moeten opleveren als waarin deze zich bij de aanvang van de huurovereenkomst bevond. Jongkind heeft namelijk niet betwist dat Goedehuur de woning, door alle te verrichten werkzaamheden, pas vanaf 16 maart kon verhuren. Ook staat onvoldoende vast dat de volgende huurder de laminaatvloer uit de woonkamer zou hebben willen overnemen en tegen welke prijs. Goedehuur heeft bovendien de hoogte van het geëiste schadebedrag betwist en dit standpunt onderbouwd. 

Het was aan Jongkind om bewijzen te leveren voor de schade. Omdat hij dat niet heeft gedaan, wijst de rechter deze tegeneis van Jongkind af. De rechter stelt Goedehuur dus op alle punten in het gelijk. Daarom moet Jongkind ook de kosten van de gerechtelijke procedure betalen. Met het vonnis is vervolgens loonbeslag gelegd. Dat houdt in dat Jongkind het verschuldigde bedrag voldoet door een maandelijkse inhouding op zijn salaris.

De rol van DKV Deurwaarderskantoor Visser

DKV Deurwaarderskantoor Visser voert het eerste (buitengerechtelijke) incassotraject uit. Als het probleem hiermee niet wordt opgelost start DKV het gerechtelijke traject. DKV behandelt en begeleidt namens de verhuurder de procedure. In de procedure eist de verhuurder betaling van de herstelkosten en de achterstallige huur, vermeerderd met rente en kosten. 

DKV schrijft de processtukken en reageert op het verweer van de huurder en op zijn eis in reconventie. Daarbij zorgt DKV voor de juiste juridische onderbouwing zodat de rechter de eisen van Goedehuur toewijst. Ook gaat DKV naar de zitting om zo nodig mondeling te reageren op het verweer.

Dit is aflevering 6 van de serie Huurrecht in de spotlights.

Blokjes B.V. huurt een bedrijfsruimte van Jouwwerkplaats B.V. Als Blokjes B.V. failliet gaat, loopt het bedrijf huurschuld op. DKV start namens Jouwwerkplaats B.V een rechtszaak met als eis de huurovereenkomst te ontbinden en de huurder te veroordelen tot ontruiming en betaling. De curator in het faillissement vraagt meermalen uitstel en ontkent dat er een huurovereenkomst is tussen Jouwwerkplaats B.V. en Blokjes B.V. Het uitstel is schadelijk voor de verhuurder. De huurachterstand loopt namelijk verder op. En zij kan de bedrijfsruimte niet opnieuw verhuren als deze niet is ontruimd. DKV neemt de nodige stappen om zo snel mogelijk een uitspraak te krijgen.

De ins en outs van het probleem

Blokjes B.V. sluit per 1 januari 2016 een overeenkomst met Jouwwerkplaats B.V. voor de huur van een bedrijfsruimte. In 2018 vraagt Blokjes Jouwwerkplaats om een indeplaatsstellingsovereenkomst. Een ander persoon of bedrijf komt dan in de plaats van de oorspronkelijke huurder en wordt de nieuwe huurder. Jouwwerkplaats vraagt daarop meer gegevens op bij Blokjes. Een nieuwe huurovereenkomst wordt nooit ondertekend.

Faillissement

Op 28 september 2018 is Blokjes failliet verklaard. Er ontstaat een huurschuld van ruim € 10.000. Omdat deze huurschuld ontstaat na de faillietverklaring van Blokjes, is dit volgens de Faillissementswet een boedelschuld. En bij boedelschulden hoeft een schuldeiser niet te wachten op de afwikkeling van het faillissement, maar kan hij direct aanspraak maken op betaling van de schuld.

Bij een faillissement van een onderneming wordt beslag gelegd op het gehele vermogen van die onderneming. De rechtbank kan een onderneming failliet verklaren als de onderneming niet meer aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen. Daarbij stelt de rechtbank een curator aan die de bezittingen van de failliete onderneming verkoopt om de opbrengst daarna te verdelen onder de schuldeisers.

De procedure

Op 23 februari 2019 dagvaardt DKV het inmiddels failliet verklaarde Blokjes namens Jouwwerkplaats B.V.
Jouwwerkplaats eist ontbinding van de huurovereenkomst met Blokjes. Ook eist zij dat Blokjes het gehuurde ontruimt en de huurachterstand inclusief rente, kosten en contractuele boete betaalt. De eis tot ontruiming is behoorlijk spoedeisend, want zolang dat niet gebeurt kan zij de ruimte niet opnieuw verhuren. Bovendien loopt de huurachterstand op en de kans dat Jouwwerkplaats het geld daadwerkelijk krijgt is klein, omdat Blokjes failliet is.

De curator in het faillissement vraagt de rechtbank echter tot drie keer toe om uitstel. Ook stelt hij tijdens de procedure een tegeneis in: er zou geen huurovereenkomst bestaan tussen Jouwwerkplaats en Blokjes, en Blokjes zou ten onrechte betalingen hebben gedaan. Hij eist dat Jouwwerkplaats het te veel betaalde terugbetaalt.

Vanwege het spoedeisend belang van Jouwwerkplaats vraagt DKV om een voorlopige voorziening, om Blokjes te veroordelen tot ontruiming. Op 22 juli wijst de rechter de eis van Jouwwerkplaats om een voorlopige voorziening toe: Blokjes moet het gehuurde binnen 8 dagen ontruimen. De rechter bevestigt dit op 9 september in het vonnis in de hoofdzaak. Blokjes moet het gehuurde ontruimen en Blokjes moet de huurachterstand, incassokosten, boetes en proceskosten betalen.

Conclusie van antwoord

De curator zegt bij aangetekende brief van 1 maart 2019 de huurovereenkomst van Blokjes, indien en voor zover deze bestaat, op tegen de eerste mogelijke termijn. De rechtsgrond hiervoor is artikel 39 van de Faillissementswet, die bepaalt dat een curator bevoegd is om de huurovereenkomst van het failliete bedrijf tussentijds te beëindigen met een opzegtermijn van maximaal drie maanden. De curator vraagt de rechtbank uitstel voor zijn conclusie van antwoord.

De conclusie van antwoord is het processtuk waarmee de gedaagde reageert op de dagvaarding. De rechter verleent dit uitstel tot 19 april. Op 15 april vraagt de curator een tweede uitstel aan de rechtbank. DKV maakt bij de rechtbank bezwaar tegen dit tweede uitstel, omdat de onverhaalbare huurachterstand (huurder is tenslotte failliet) verder oploopt en Jouwwerkplaats al een potentiële nieuwe huurder klaar heeft staan die anders afhaakt. Ondanks het bezwaar verleent de rechtbank nogmaals uitstel tot 17 mei 2019. Vanwege het spoedeisend belang van Jouwwerkplaats werpt DKV na overleg met Jouwwerkplaats een incidentele vordering op

Voorlopige voorziening in incident

Een incidentele vordering is een procedure die je voert binnen een lopende procedure (de hoofdzaak). DKV eist namens Jouwwerkplaats via een incidentele conclusie een voorlopige voorziening: een tijdelijke maatregel in afwachting van het eindvonnis. Jouwwerkplaats vraag Blokjes voor de duur van de hoofdzaak te veroordelen tot ontruiming en daarnaast de verschuldigde huur te betalen, zolang de hoofdzaak loopt.

Het eerste argument dat DKV aanvoert is dat het nog geruime tijd duurt voordat de rechter het eindvonnis wijst. De rechtbank heeft de gedaagde partij namelijk tot 17 mei uitstel gegeven voor zijn conclusie van antwoord. Daarnaast schiet Blokjes ernstig tekort in de nakoming van haar verplichting tot betaling van huur. Het is dan ook aannemelijk dat de eis tot ontbinding en ontruiming in de hoofdzaak toewijsbaar is. En omdat Blokjes failliet is verklaard, zal de huurachterstand naar verwachting nog verder oplopen en niet verhaalbaar zijn.

Jouwwerkplaats heeft een spoedeisend belang bij het treffen van een voorlopige voorziening: er heeft zich namelijk een potentiële nieuwe huurder gemeld met wie de onderhandelingen niet kunnen doorgaan zolang deze zaak loopt.
Ook de curator van Blokjes heeft belang bij een spoedige ontruiming van het gehuurde. Dat blijkt uit het feit dat hij tenslotte zelf de huurovereenkomst voorwaardelijk heeft opgezegd tegen de eerst mogelijke datum.

Vordering in reconventie

Op 12 mei vraagt de curator voor de derde keer uitstel voor zijn conclusie van antwoord in de hoofdzaak én in het incident. De rechtbank verleent een laatste uitstel tot 31 mei. De curator stelt in zijn conclusie van antwoord dat er geen huurovereenkomst is tussen Jouwwerkplaats en Blokjes Ook stelt hij een tegeneis in (vordering in reconventie), Blokjes zou ten onrechte huur betaald hebben en de curator vraagt de rechter Jouwwerkplaats te veroordelen dit terug te betalen.

Op 31 mei bepaalt de kantonrechter dat het gewenst is de zaak met partijen te bespreken. Daarom is op 7 juli een mondelinge behandeling met beide partijen gepland. Voorafgaand aan die comparitie weerlegt DKV namens Jouwwerkplaats schriftelijk de beweringen van de curator over terugbetaling. Dit stuk heet conclusie van antwoord in reconventie. Op 7 juli verschijnen alle partijen bij de rechter en lichten zij de zaak verder toe. De rechter spreekt het vonnis in incident uit op 22 juli en het vonnis in de hoofdzaak op 12 augustus.

Vonnis in het incident

In het vonnis van 22 juli wijst de rechter de eis om een voorlopige voorziening toe: Blokjes moet het gehuurde binnen 8 dagen na betekening van het vonnis ontruimen. De kantonrechter is van voorlopig oordeel dat Blokjes huurder is gebleven. Uit de e-mailwisseling blijkt dat partijen de wil hadden Rondjes in de plaats te stellen van Blokjes. Dit was onderdeel van een overeenkomst die niet alleen de indeplaatsstelling regelde. Zo zou Rondjes een groter oppervlakte gaan huren en zou zij een hogere huurprijs gaan betalen. De overeenkomst is ter ondertekening aan Blokjes toegezonden, maar niet getekend retour gezonden. Daarnaast heeft Jouwwerkplaats uitdrukkelijk aangegeven dat de overeenkomst pas zou ingaan wanneer deze was ondertekend.

Vonnis in de hoofdzaak

De rechter had aangegeven het vonnis in de hoofdzaak op 12 augustus uit te spreken. Op 12 augustus ontvangt DKV bericht dat het vonnis is aangehouden tot 9 september. De rechter wijst op 9 september de vordering in conventie ook toe. Blokjes moet de gehuurde bedrijfsruimte ontruimen en de huurachterstand, incassokosten, boetes en proceskosten betalen. De eis van Blokjes in reconventie wijst de rechter af. Blokjes moet ook de proceskosten van Jouwwerkplaats in reconventie betalen.

De rol van DKV Deurwaarderskantoor Visser

DKV probeert de situatie eerst buitengerechtelijk op te lossen. Daarna dagvaardt DKV Blokjes namens de verhuurder na het ontstaan van de huurachterstand.

Wanneer de curator van het failliete Blokjes herhaaldelijk uitstel vraagt voor zijn conclusie van antwoord maakt DKV hiertegen bezwaar bij de rechtbank. Om te bereiken dat Blokjes de gehuurde bedrijfsruimte sneller ontruimt stelt DKV namens Jouwwerkplaats een incidentele conclusie op. DKV vraagt de rechter een voorlopige voorziening te treffen in afwachting van het vonnis in de hoofdzaak.

DKV schrijft de processtukken en reageert op het verweer van de huurder en op zijn eis in reconventie. Wanneer de curator een tegeneis instelt, formuleert DKV het verweer van Jouwwerkplaats tegen deze eis. Daarbij zorgt DKV voor de juiste juridische onderbouwing zodat de rechter de eisen van Goedehuur toewijst. Ook gaat DKV naar de zitting om mondeling te reageren op het verweer. Tenslotte bestudeert DKV het vonnis en legt DKV de veroordelingen in het vonnis ten uitvoer.

Dit is aflevering 5 van de serie Huurrecht in de spotlights.

Helmer Z huurt een appartement van woningcorporatie Anders. In de loop van de jaren bouwt Helmer bij herhaling een huurachterstand op. Hij reageert dan niet op aanmaningen en betaalt vervolgens pas wanneer ontruiming dreigt. Bij de zoveelste huurachterstand in 2019 start Anders een gerechtelijke procedure. Zij eist beëindiging van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand met rente en kosten. Op 11 december 2019 worden deze eisen door de rechtbank ingewilligd. Helmer Z tekent verzet aan tegen het vonnis. In haar reactie hierop houdt Anders vast aan haar standpunt en verzoekt zij het aanvankelijke vonnis te bekrachtigen.

De ins en outs van het probleem

Helmer Z huurt een appartement van woningcorporatie Anders. Hij heeft voor de zoveelste keer huurachterstand opgelopen. Wanneer het buitengerechtelijke incassotraject zonder resultaat blijft, gaat Anders naar de rechter. Anders eist beëindiging van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand met rente en kosten.

Helmer Z verschijnt op 20 november 2019 niet op de zitting. De kantonrechter wijst daarom bij verstekvonnis van 4 december 2019 de eisen van Anders toe en veroordeelt Helmer Z tot betaling van de proceskosten.

Verstek

Wanneer een partij niet komt opdagen bij de behandeling van een zaak voor de rechtbank en ook niet schriftelijk reageert, kan de rechtbank verstek verlenen. Dit houdt in dat de procedure toch door kan gaan. In zo’n situatie is het gebruikelijk dat de eis van de eiser bijna altijd volledig toegewezen. Tenzij de rechter meent dat de eis of een deel ervan onrechtmatig is. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer buitensporig hoge incassokosten in rekening zijn gebracht.

De procedure

Intussen heeft Helmer Z, op 3 en 4 december 2019, betalingen gedaan waarmee hij zijn huurachterstand heeft ingelopen. Op 12 december 2019 ontvangt Helmer Z officieel bericht (de ‘aanzegging’) van Anders: de ontruiming is op 22 januari 2020.

Helmer Z besluit verzet aan te tekenen tegen het verstekvonnis. Hij laat op 7 januari 2020 een verzetdagvaarding betekenen aan de verhuurder. Wanneer een verstekvonnis is uitgesproken, kan de niet verschenen gedaagde achteraf verzet aantekenen tegen het vonnis. De rechtbank die het eerste vonnis heeft uitgesproken behandelt het verzet. Verzet stel je in door een verzetdagvaarding op te stellen. Dit moet binnen vier weken nadat een bij verstek veroordeelde kennis heeft kunnen nemen van het verstekvonnis.

Verzetdagvaarding

In de verzetdagvaarding eist Helmer Z dat de rechter de eisen van Anders alsnog afwijst. Hij stelt dat beëindiging van de huurovereenkomst niet terecht is. Hij heeft inmiddels alles betaald. De huurachterstand was op het moment van het verstekvonnis niet meer dan twee maanden huur. Ook voert hij financiële en persoonlijke omstandigheden aan om zijn eis te motiveren.

DKV reageert namens Anders. Wij maken eerst een recente huurspecificatie. Daaruit blijkt dat er eind februari inderdaad geen huurachterstand meer is. Desondanks blijft Anders van mening dat ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd zijn. Niet alleen omdat de huurachterstand op het moment van het vonnis van 4 december 2019 twee maanden bedroeg, maar ook omdat er sprake was van herhaalde wanprestatie en omdat de huurder zich al lange tijd niet als een goed huurder gedraagt.

Anders heeft in 2018 en 2019 namelijk viermaal een dagvaarding uitgebracht omdat er sprake was van huurachterstand. Tot vier keer toe heeft Helmer Z ontruiming weten te voorkomen door op het laatste moment alsnog te betalen. Na een vonnis van 22 augustus 2019 betaalde hij op 2 september 2019 de achterstand. Daarna betaalde hij weer de huur niet, zodat Anders opnieuw een vordering tegen hem heeft ingesteld. De tekortkoming in zijn betalingsverplichting is niet ongedaan gemaakt ook al is de huurachterstand daarna voldaan.

De beoordeling

De kantonrechter is het met Anders eens. Helmer Z is in het recente verleden al twee keer veroordeeld wegens huurachterstand. Dit heeft er niet toe geleid dat hij zijn betaalgedrag structureel heeft verbeterd. Hij is zo vaak in gebreke gebleven dat niet van Anders kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met Helmer Z voortzet, ook al is er op dit moment geen huurachterstand meer. Ook de andere door huurder genoemde financiële en persoonlijke omstandigheden zijn onvoldoende reden om de huurovereenkomst in stand te houden. Omdat uit de stukken blijkt dat Helmer Z geheel aan zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan, vervalt de veroordeling tot betaling van de huurachterstand, de rente en de incassokosten uit het aanvankelijke vonnis. De rest van het verstekvonnis blijft van kracht. Omdat Helmer Z in de verzetprocedure in het ongelijk is gesteld, moet hij ook hiervan de proceskosten betalen.

De rol van DKV Deurwaarderskantoor Visser

DKV voert het (buitengerechtelijke) incassotraject uit.

Als dit het probleem niet oplost, behandelt en begeleidt DKV, als gemachtigde van de verhuurder, de procedure. DKV eist namens de verhuurder beëindiging van de huurovereenkomst, ontruiming en betaling van de verschuldigde huur met rente en kosten eist. Vervolgens schrijft DKV de processtukken en gaat naar de zitting om zo nodig mondeling te reageren op het verweer.

Namens Anders reageert DKV op de verzetdagvaarding. Zoals vrijwel altijd het geval is, gaat het om een afweging van de belangen van de partijen. Om te zorgen dat de eisen van de verhuurder worden toegewezen, is het essentieel dat wij deze goed en overtuigend onderbouwen. Dit is altijd maatwerk: wij leggen de wettelijke bepalingen uit en vullen dit aan met voor de specifieke zaak relevante jurisprudentie.

Jurisprudentie

Dit zijn eerdere uitspraken van rechters. Jurisprudentie is, naast bepalingen in wetten, van invloed op de uitkomst van nieuwe rechtszaken. Jurisprudentie vormt namelijk een aanknopingspunt voor de rechtspraak in latere, soortgelijke gevallen. Door nieuwe gevallen, wetswijzigingen, nieuwe wetgeving, maar ook ontwikkelingen in de maatschappij ontstaat er steeds nieuwe jurisprudentie. Onderdeel van de werkzaamheden van de medewerkers van DKV is het volgen van deze jurisprudentie zodat zij weten wat er speelt en dit in toekomstige zaken kunnen toepassen.

Dit is aflevering 4 van de serie Huurrecht in de spotlights.

Woonbedrijf Fictum verhuurt een woning aan Kees J. De politie treft bij een inval hennep aan en het huis blijkt verlaten en vervuild. Fictum wil de huurovereenkomst daarom beëindigen. Kees J niet reageert op een brief hierover. Dus schakelt Fictum DKV in om de beëindiging langs gerechtelijke weg af te dwingen. 

De ins en outs van het probleem

Kees J huurt een woning van Woonbedrijf Fictum. 

Op 19 september doet de politie een inval in de gehuurde woning. Op de eerste verdieping van de woning vinden zij een professionele, grotendeels ontmantelde hennepkwekerij aangetroffen. Ook vindt de politie 1280 gram henneptoppen. Dit is een hoeveelheid die niet wordt beschouwd als voorraad voor eigen gebruik. Bij henneptoppen geldt hiervoor een grens van 5 gram. Bij meer dan 5 gram is sprake van een handelshoeveelheid. 

Hennepteelt niet toegestaan

In de huurovereenkomst staat dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te gebruiken als woonruimte. Het is niet toegestaan “hennep of soortgelijke gewassen te doen kweken of te verhandelen in het gehuurde en/of gemeenschappelijke ruimten en/of delen daarvan dan wel in de directe omgeving van het gehuurde, en/of het gehuurde in te richten als hennepkwekerij, hennepdrogerij of hennepknipperij dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld”.

Vervolgstappen voor beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde

Woonbedrijf Fictum stuurt op 8 oktober een brief aan Kees J met de mededeling dat het bedrijf van plan is een gerechtelijke procedure tegen hem te starten om de huurovereenkomst te beëindigen. Fictum geeft Kees J in diezelfde brief de mogelijkheid deze procedure te voorkomen door zelf de huurovereenkomst op te zeggen. Fictum ontvangt geen reactie van Kees J op deze brief.

Intussen is ook gebleken dat Kees J sinds de dag van de inval de huur niet meer betaalt.

Op 17 oktober bezoekt de beheerder het complex, waaronder de door Kees J gehuurde woning. De woning en de tuin van de woning zijn bezaaid met rotzooi, hennepafval en etensresten. Omwonenden geven aan dat de aanwezigheid van de etensresten zorgt voor muizen, ratten en ander ongedierte in de tuin van Kees J en in de tuinen van omwonenden. De aanwezigheid van het hennepafval trekt daarnaast de aandacht van onbevoegden, die op zoek gaan naar bruikbare spullen tussen het afval. Omwonenden hebben geklaagd dat zich ‘s avonds en ‘s nachts onbevoegden in de tuin en in de woning begeven. De woning is afgesloten van gas en elektra, waardoor er geen verwarming en stroom is. Omwonenden zijn bang dat onbevoegden mogelijk een vuur maken om warmte te krijgen of op een andere manier schade aanbrengen aan het pand. 

De procedure

Gezien het bovenstaande is een snelle oplossing noodzakelijk. DKV vordert daarom namens Woonbedrijf Fictum in kort geding de huurder te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, tot betaling van de verschuldigde huur en de proceskosten. De juristen van DKV zorgen voor een goede juridische onderbouwing van de zaak en schrijven de dagvaarding. Vervolgens vraagt DKV een datum en tijdstip aan de rechter voor de behandeling van het kort geding. De deurwaarder reikt de dagvaarding aan Kees J uit. 

Naast een normale procedure (of ‘bodemprocedure’) is er voor spoedeisende zaken de mogelijkheid van een kort geding. Dit is een spoedprocedure waarin je de kantonrechter vraagt om een snelle (voorlopige) beslissing. De rechter geeft in een spoedprocedure nooit een definitief oordeel. Daarom kan hij bijvoorbeeld de huurovereenkomst niet ontbinden of vernietigen.

Verstek

Ook is DKV namens Fictum op de zitting aanwezig. Huurder Kees J verschijnt daar niet en heeft ook niet tijdig een schriftelijk antwoord ingediend of om uitstel verzocht. Daarom verleent de rechter verstek tegen hem. 

In een juridische procedure kan verstek verleend worden wanneer een partij niet komt opdagen. Dit houdt in dat deze procedure toch verder kan. De eis van de eiser wordt in zo’n situatie doorgaans volledig toegewezen, tenzij de rechter meent dat de eis of een deel ervan onrechtmatig is.

In het kort geding moet de rechter beoordelen of verhuurder Fictum een spoedeisend belang heeft bij wat hij heeft gevorderd, en of aannemelijk is dat zijn vorderingen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het – mede gelet op de belangen van alle partijen – gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van de gevraagde voorziening.

De uitkomst

De rechter is in deze zaak van oordeel dat de vordering tot ontruiming van het gehuurde rechtmatig en gegrond is. Bovendien is sprake van een spoedeisend belang. De rechter wijst de vordering van Fictum dus toe.

DKV heeft namens verhuurder ook betaling van (achterstallige) huur gevorderd. Voor deze vordering is er geen sprake van een spoedeisend belang. De rechtspraak werkt echter volgens het principe van proceseconomie. Dit principe houdt in dat een proces efficiënt en betaalbaar moet zijn en dat er niet meer instanties dan nodig bij moeten worden betrokken. En dat principe heeft ertoe geleid dat als de eiser gelijk krijgt wat betreft de hoofdvordering, ook nevenvorderingen worden toegekend. De huurder heeft niet weersproken dat hij het gevorderde bedrag aan (achterstallige) huur verschuldigd is. Dat maakt het voldoende aannemelijk dat de gevorderde bedragen in een bodemprocedure zouden worden toegewezen. De rechter wijst de gevorderde bedragen toe en veroordeelt Kees J in de kosten van de procedure. 

Na deze uitspraak zorgde DKV voor ontruiming van de woning, zodat de verhuurder deze opnieuw kon verhuren.

De rol van DKV Deurwaarderskantoor Visser

DKV zet de feiten en juridische argumenten op een rij, stelt de dagvaarding op en reikt deze uit aan de huurder.

DKV behandelt en begeleidt de procedure: DKV schrijft de processtukken en gaat naar de zitting om mondeling te reageren op het verweer van de huurder.

Wanneer de rechter de vordering toewijst [=de eiser gelijk geeft], zorgt DKV voor de ontruiming van de woning, zodat deze klaar is om opnieuw te verhuren.

Dit is aflevering 1 van de serie Huurrecht in de spotlights.

Johan Jansen woont in een huurwoning van woningbedrijf AAB. Wanneer hij komt te overlijden, verzorgt DKV voor AAB het onderzoek naar zijn erfgenamen. Een van de erfgenamen is daags na het overlijden van Jansen in zijn huurwoning getrokken. De erfgenamen verzuimen de woning te ontruimen en op te leveren. Ook betalen zij geen vergoeding voor het gebruik van de woning. Daarom start AAB uiteindelijk een gerechtelijke procedure.

De ins en outs van het probleem

Op 8 november overlijdt Johan Jansen. Hij huurt op dat moment een huis van woningbedrijf AAB.
AAB vraagt DKV te onderzoeken of er erfgenamen zijn.

De vervolgstappen

DKV begint met het raadplegen van het boedelregister om mogelijke erfgenamen te achterhalen. In het boedelregister
leggen Rechtbanken juridisch relevante gegevens (‘rechtsfeiten’) vast over opengevallen nalatenschappen van overleden personen binnen hun werkgebied. Hier zijn bijvoorbeeld verklaringen te vinden van erfgenamen die de erfenis hebben aanvaard of verworpen. Ook informeert DKV bij het Centraal Testamentenregister (CTR) of de overledene een testament heeft opgemaakt en zo ja, bij welke notaris.

De erfgenaam van de overleden huurder betrekt de huurwoning

Uit ons onderzoek blijkt dat er drie erfgenamen zijn, namelijk de drie kinderen van de overledene –Kees, Karel en Janneke. Zoon Kees is een dag na het overlijden van zijn vader in de woning getrokken. Alle contacten van het woningbedrijf en DKV lopen via hem.

De huur is niet opgezegd. Dat houdt in dat de huurovereenkomst volgens de wet eindigt aan het einde van de tweede maand na het overlijden van Johan Jansen, namelijk op 31 januari . Kees betaalt geen vergoeding voor het gebruik van de woning.

DKV schrijft de drie erfgenamen en vraagt de woning op te leveren en de vergoeding voor het gebruik van de woning te betalen. Wanneer zij hier geen gehoor aan geven, sturen wij een aanmaning en doen we een voorstel voor een regeling. AAB is onder voorwaarden bereid een latere oplevering van de woning te accepteren: de maandelijkse huur wordt betaald en de achterstand wordt ingelopen. Kees komt deze afspraken echter niet na.

De buitengerechtelijke acties leveren geen resultaat op, omdat de erfgenamen de afspraken niet nakomen. Daarom besluit AAB in overleg met DKV om de erfgenamen van Johan Jansen op 23 mei te dagvaarden.

De procedure

DKV stelt de dagvaarding op. Zij voert namens AAB aan dat er sprake is van een huurovereenkomst tussen verhuurder en Johan Jansen. Johan Jansen is overleden op 8 november . De huurovereenkomst is daarom overeenkomstig artikel 7:268 lid 6 BW geëindigd op 31 januari, het eind van de tweede maand na het overlijden van Johan Jansen. Er zijn geen personen die krachtens de wet of enig recht de huurovereenkomst voortzetten.

De kinderen van Jansen – de enige erfgenamen – hebben de huurwoning niet ter beschikking van verhuurder gesteld nadat de huurovereenkomst was geëindigd. Daarnaast hebben zij een achterstand in de betaling van de huur of vergoeding wegens huurderving doen ontstaan. AAB vraagt een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen de verhuurder en huurder per 31 januari is geëindigd. Een verklaring voor recht is een uitspraak waarbij de rechter verklaart dat er tussen partijen een bepaalde rechtsverhouding bestaat of dat een partij bepaalde rechten of plichten heeft. De rechter kan bijvoorbeeld vaststellen dat iemand eigenaar is van een zaak of dat een overeenkomst tussen partijen geldig of juist ongeldig is. Ook vraagt AAB om veroordeling van gedaagden tot ontruiming en tot betaling.

Het verweer

Zoon Karel reageert op de dagvaarding met een verweerschrift. Hij is het niet eens met de dagvaarding omdat hij geen contact meer had met zijn vader en zijn familie. Ook was hij niet op de hoogte van het overlijden van Johan Jansen. Hij stelt dat zijn broer Kees aansprakelijk is.

Op 12 juni levert Kees alsnog de sleutels van de huurwoning in. Het verzoek om een verklaring voor recht en het verzoek tot ontruiming komen daarom te vervallen.

Op 10 juli vindt een mondelinge behandeling plaats. De rechter stelt tijdens de mondelinge behandeling vragen aan de betrokken partijen. Daarbij is DKV namens de verhuurder aanwezig. De erfgenamen verschijnen niet. DKV beantwoordt de vragen van de rechter en licht het standpunt van de verhuurder verder toe. Op 25 juli doet de rechter uitspraak.

De uitspraak

Op grond van artikel 4:182 BW volgen Johan Jansens erfgenamen hem na zijn overlijden op in zijn rechten, voor zover die overdraagbaar zijn, en in zijn bezit. Ook worden zij schuldenaar van de schulden van de erflater, tenzij deze met zijn dood teniet zijn gegaan. Omdat de huurovereenkomst niet is opgezegd, zijn zij tot aan 31 januari als erfgenamen van Johan Jansen verantwoordelijk voor de betaling van de huur.

De rechter veroordeelt alle erfgenamen daarom tot betaling van de achterstallige huur, incassokosten, rente, schadevergoeding wegens huurderving en proceskosten.

De verhuurder stelt dat Kees na het overlijden van zijn vader de huurwoning heeft betrokken en het gehuurde pas op 12 juni ter beschikking van de verhuurder heeft gesteld. Gedurende die periode heeft hij geen vergoeding voor gebruik van de woning betaald. Kees is niet op de zitting verschenen. Hij heeft dus geen gebruik gemaakt van deze gelegenheid om de verklaring van de verhuurder te weerspreken.

De kantonrechter heeft geen aanleiding om te oordelen dat het anders is gegaan dan in de dagvaarding en tijdens de mondelinge behandeling door de verhuurder is verklaard. Kees heeft niet krachtens enig recht of enige wet de huurovereenkomst voorgezet. Hij heeft dus in de woning verbleven zonder dat hij daar recht op had. Aangezien de huurovereenkomst op 31 januari is geëindigd, zijn de andere erfgenamen vanaf dat moment ontslagen van hun betalingsverplichting jegens verhuurder. De door de verhuurder geëiste vergoeding voor het gebruik van de woning na 31 januari komt dus alleen voor rekening van Kees.

De rol van DKV Deurwaarderskantoor Visser

In deze zaak doet DKV onderzoek naar de erfgenamen van de overleden huurder. Ook verzorgt DKV de herinneringen en aanmaningen. DKV kijkt eerst of de kwestie buitengerechtelijk opgelost kan worden. Wanneer dit niet lukt en wordt besloten tot een procedure, stelt DKV de dagvaarding op. Tijdens de mondelinge behandeling vertegenwoordigt DKV de verhuurder en licht zij het standpunt van de verhuurder toe.

Dit is aflevering 7 van de serie Huurrecht in de spotlights.

In het kort

Mevrouw De Groot is huurster van een woning van huiseigenaar Jansen. Haar zoon Hans woont bij haar in.
Wanneer mevrouw De Groot komt te overlijden, blijft Hans in het huis wonen. Hij heeft hier geen toestemming voor en geen recht op. Hij verlaat de woning echter niet en betaalt bovendien geen huur. Huiseigenaar Jansen schakelt DKV in om te bereiken dat de woning wordt ontruimd en dat Hans betaalt voor het gebruik van de woning in de periode na de dood van Hans’ moeder.

De ins en outs van het probleem

Mevrouw de Groot huurt een woning van huiseigenaar Jansen. Haar zoon, Hans de Groot, woont sinds 2017 bij haar in. Op 21 april 2019 heeft hij gevraagd medehuurder te mogen worden, maar de verhuurder heeft dit verzoek op 25 april 2019 afgewezen.

Een medehuurder is een medebewoner van een huurwoning die dezelfde rechten en plichten heeft als de huurder. Een medebewoner is automatisch medehuurder als hij/zij getrouwd is met de huurder of daar een geregistreerd partnerschap mee heeft gesloten. In andere gevallen kan een medebewoner bij een verhuurder een verzoek indienen om medehuurder te mogen worden. Als de verhuurder met dit verzoekt instemt, wordt de medehuurder op de huurovereenkomst bijgeschreven.

Op 1 oktober 2019 overlijdt mevrouw De Groot. Hans blijft in de woning wonen.

Wanneer een meerderjarig kind inwoont bij een van zijn ouders, maar geen medehuurder is, kan dat kind over het algemeen niet de huurovereenkomst van zijn overleden ouder overnemen. De wet schrijft voor dat dat alleen kan als er sprake is geweest van een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’. En het samenwonen van een ouder met een meerderjarig kind wordt beschouwd als een aflopende samenlevingssituatie – kinderen worden verondersteld zelfstandig te gaan wonen.

Hans heeft dus geen recht om in de woning te blijven. Bovendien betaalt hij geen enkele vergoeding voor het gebruik van de woning. Op 9 februari 2020 sommeert DKV Hans om de woning te verlaten, de sleutels af te geven aan de verhuurder en een vergoeding te betalen voor het gebruik van de woning tot dan toe. Hierop volgt geen enkele reactie. Daarom besluit de verhuurder om Hans te dagvaarden.

De procedure

DKV adviseert de verhuurder dat het verstandig is om bij de rechtbank zekerheid te krijgen over het feit dat de Hans geen recht heeft om de huurovereenkomst van zijn overleden moeder voort te zetten en in het huis te blijven wonen. Daarom vraagt DKV namens de verhuurder een verklaring voor recht. Daarnaast eist verhuurder Jansen dat de zoon wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning, tot betaling voor het gebruik van de woning met rente en kosten en tot betaling van de proceskosten.

Een verklaring voor recht is een bindende uitspraak van de rechter over de rechtsverhouding tussen partijen. Dit kan duidelijkheid geven over de rechten en plichten van partijen. Zo kan de rechter bijvoorbeeld verklaren dat een overeenkomst geldig of ongeldig is, of dat een partij aansprakelijk is voor iets.

Hans reageert niet binnen de termijn op de dagvaarding en vraagt ook geen uitstel. Daarom behandelt de rechtbank deze zaak bij verstek. De rechtbank komt op alle punten tegemoet aan de eisen van verhuurder Jansen.

Een behandeling bij verstek houdt in dat de rechtbank een zaak behandelt zonder dat alle partijen daarbij aanwezig zijn. Zo kan een zaak toch doorgaan als een partij niet reageert of bijvoorbeeld onvindbaar is.

De woning wordt ontruimd en opnieuw door de verhuurder verhuurd. Uiteindelijk betaalt Hans ook alle kosten en achterstallige huur.

De rol van DKV Deurwaarderskantoor Visser

DKV sommeert de zoon om de woning te verlaten en de sleutels in te leveren.
Als dat geen resultaat oplevert, schrijven wij van DKV namens de verhuurder de dagvaarding, reiken wij de dagvaarding uit en behandelen wij de procedure bij de rechtbank.
Na de uitspraak van de rechtbank zet DKV zich met succes in voor de ontruiming van de woning en de inning van alle kosten en achterstallige huur.

Dit is aflevering 3 van de serie Huurrecht in de spotlights.

Annet C huurt samen met haar partner een appartement in Utrecht van Woonbedrijf Alias. Als de relatie eindigt en haar partner vertrekt, blijft Annet alleen in het appartement wonen en gaat het mis met de huurbetalingen. Het normale incassotraject brengt geen oplossing. Alias gaat met hulp van DKV naar de rechter om onder meer ontruiming en betaling van de huur te eisen, en krijgt gelijk. Wanneer echter het moment van ontruiming van het appartement nadert, vraagt Annet C de rechter om een moratorium. Alias is het hier niet mee eens en vraagt DKV namens haar verweer te voeren tegen dit verzoek.

De ins en outs van het probleem

Annet C sluit op 18 december 2015 samen met haar partner een overeenkomst voor de huur van een appartement in Utrecht. Samen voldoen zij aan de inkomenseis voor het huren van dit appartement. De relatie houdt echter geen stand en haar partner vertrekt. Uit de Basisregistratie Personen (BRP) blijkt dat hij zich op 4 mei 2016 heeft uitgeschreven. Er ontstaat een huurachterstand.

DKV voert eerst het incassotraject uit voor Woonbedrijf Alias – aanmaningen, e-mails, bellen. Als dit niets oplevert, start DKV namens Alias de gerechtelijke procedure. Alias eist ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand met rente en kosten.

In zijn vonnis van 29 mei 2019 wijst de rechtbank de vorderingen toe. Op 22 januari 2020 ontvangt Annet C officieel bericht van dit vonnis (de ‘betekening’). De ontruiming is gepland 26 februari 2020.

De procedure

Na de betekening is de gemeente voor Annet C gestart met een budgetbeheertraject. Budgetbeheer of schuldhulpverlening houdt in dat een onafhankelijke derde het inkomen van iemand met schuldenproblemen gaat beheren. Voor Woonbedrijf Alias is dat geen reden om af te zien van de ontruiming. De huurachterstand is groot en er zijn onvoldoende garanties dat zij de huur kan betalen.

Verzoek om een moratorium

Annet C vraagt daarom op 21 februari 2020 bij de rechtbank om een moratorium. Op 24 februari 2020 is de mondeling behandeling van haar verzoek. Een moratorium is een besluit van de rechtbank waardoor partijen bij wie iemand schulden heeft, tijdelijk niet de mogelijkheid hebben om ingrijpende maatregelen als huisuitzetting of afsluiting van gas en elektriciteit te nemen. Dit kan dienen als overbrugging totdat een schuldhulpverlener overeenstemming met schuldeisers heeft bereikt over een regeling. De maximale duur van een moratorium is zes maanden.

Het argument dat de huurster in het verzoek aanvoert, is dat zij probeert tot afspraken te komen met haar schuldeisers (‘minnelijke schuldregeling’) of – als dat niet lukt – toelating tot de Wsnp zal vragen. Het gevraagde moratorium is volgens haar noodzakelijk om rust te creëren, zodat de minnelijke schuldregeling kans van slagen heeft.

Wsnp staat voor ‘Wet schuldsanering natuurlijke personen’. Dit is een regeling voor mensen met problematische schulden die zij niet binnen 3 tot 5 jaar volledig kunnen aflossen. Als iemand door de rechtbank is toegelaten tot de Wsnp, ontvangt hij voor de duur van de regeling een klein bedrag om van te leven. De rest van zijn inkomsten gaat naar de schuldeisers. De schuldeisers moeten akkoord gaan met deze regeling. Na afloop van de Wsnp-periode is hij schuldenvrij. Dat wil zeggen dat hij schulden die dan nog openstaan, niet meer hoeft te betalen.

De mondelinge behandeling

Op de zitting meldt Annet C dat er loonbeslag ligt. Het loonbeslag is aangepast. Zij kan nu beschikken over een hoger bedrag (‘beslagvrije voet’’), namelijk € 1425 per maand. Zij denkt daarvan de huur te kunnen betalen. Na aftrek van de vaste lasten (waaronder de huur van € 1075) blijft er voor haar een bedrag van € 80 per maand over om van te leven. De Gemeente onderzoekt nog of Annet C in aanmerking komt voor extra fondsen (zoals woontoeslag), omdat rondkomen anders moeilijk is. Annet C verklaart op de zitting ook nog dat zij al een aantal maanden ziek is.

Verweer tegen het verzoek

DKV dient namens Woonbedrijf Alias voorafgaand aan de mondelinge behandeling een verweerschrift in. Daarin geeft DKV aan waarom het verzoek om een moratorium zou moeten worden afgewezen. De kernpunten hiervan zijn:
Annet C woont al sinds mei 2016 in een appartement dat voor haar alleen te duur is. Zij is de huurovereenkomst in 2015 samen met haar voormalige partner aangegaan. Samen voldeden zij aan de minimale inkomenseis voor het huren van het appartement, maar, zoals blijkt uit de BRP heeft de ex-partner zich al op 4 mei 2016 uitgeschreven.

Er is geen reden om aan te nemen dat de inkomenspositie van Annet C de komende tijd zal verbeteren. Haar betalingsverleden laat zien dat zij niet in staat is alleen het huurbedrag op te brengen. Dit gaat namelijk al sinds februari 2016 niet goed. Bovendien is zij op dit moment ziek gemeld bij haar werk, en in het verzoekschrift voor het moratorium staat dat zij met langdurige gezondheidsklachten kampt.

Alias is daarom van mening dat haar belang om de woning van huurster te kunnen ontruimen zwaarder weegt dan het belang van huurster om in haar woning te mogen blijven.

De beoordeling

De rechtbank is het eens met de argumenten van DKV / Woonbedrijf Alias. Het toewijzen van het moratorium is niet gerechtvaardigd, omdat de financiële situatie van huurster te instabiel is.

Het doel van het uitspreken van een moratorium is het ‘bevriezen’ van een bepaalde situatie zodat een minnelijke regeling tot stand kan worden gebracht. Uit het verzoekschrift en wat op de zitting is besproken, is gebleken dat huurster al geruime tijd (bijna vier jaar) in een te dure huurwoning woont. Sinds het vonnis van 29 mei 2019 is de huurachterstand verder opgelopen. Zij heeft zelf aangegeven dat het elke maand veel moeite kost om aan haar betalingsverplichtingen te voldoen. Ook de gemeentelijke schuldhulpverlening erkent dat de huidige woonlasten van huurster te hoog zijn. Het budgetplan is erg krap. Een enkele onvoorziene betaling zal de uitvoering van het budgetplan meteen in gevaar brengen. Daarnaast is zij ziek gemeld bij haar werkgever. Het is daardoor niet aannemelijk dat haar inkomenspositie op korte termijn zal verbeteren.

Het verzoek wordt afgewezen. Dit houdt in dat de ontruiming door mag gaan.

Ontruiming alsnog voorkomen

Na deze uitspraak gaan de huurster, de verhuurder en de gemeente met elkaar in overleg. De uitkomst hiervan is dat alle achterstanden worden betaald en dat de gemeente garant staat voor 6 maanden huurbetalingen. Dit geeft Annet C tijd om nieuwe woonruimte te zoeken.

De rol van DKV Deurwaarderskantoor Visser

Het initiële incassotraject voert DKV uit. Vervolgens behandelt en begeleidt DKV de procedure gericht op beëindiging van de huurovereenkomst, ontruiming en betaling van de verschuldigde huur met rente en kosten. DKV schrijft processtukken en/of gaat naar de zitting om mondeling te reageren op het verweer.

Wanneer huurster vraagt om een moratorium, schrijft DKV op verzoek van Woonbedrijf Alias het verweer om de rechter ervan te overtuigen dat dit verzoek niet gerechtvaardigd is.

Dit is aflevering 2 van de serie Huurrecht in de spotlights.