Annet C huurt samen met haar partner een appartement in Utrecht van Woonbedrijf Alias. Als de relatie eindigt en haar partner vertrekt, blijft Annet alleen in het appartement wonen en gaat het mis met de huurbetalingen. Het normale incassotraject brengt geen oplossing. Alias gaat met hulp van DKV naar de rechter om onder meer ontruiming en betaling van de huur te eisen, en krijgt gelijk. Wanneer echter het moment van ontruiming van het appartement nadert, vraagt Annet C de rechter om een moratorium. Alias is het hier niet mee eens en vraagt DKV namens haar verweer te voeren tegen dit verzoek.
De ins en outs van het probleem
Annet C sluit op 18 december 2015 samen met haar partner een overeenkomst voor de huur van een appartement in Utrecht. Samen voldoen zij aan de inkomenseis voor het huren van dit appartement. De relatie houdt echter geen stand en haar partner vertrekt. Uit de Basisregistratie Personen (BRP) blijkt dat hij zich op 4 mei 2016 heeft uitgeschreven. Er ontstaat een huurachterstand.
DKV voert eerst het incassotraject uit voor Woonbedrijf Alias – aanmaningen, e-mails, bellen. Als dit niets oplevert, start DKV namens Alias de gerechtelijke procedure. Alias eist ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand met rente en kosten.
In zijn vonnis van 29 mei 2019 wijst de rechtbank de vorderingen toe. Op 22 januari 2020 ontvangt Annet C officieel bericht van dit vonnis (de ‘betekening’). De ontruiming is gepland 26 februari 2020.
De procedure
Na de betekening is de gemeente voor Annet C gestart met een budgetbeheertraject. Budgetbeheer of schuldhulpverlening houdt in dat een onafhankelijke derde het inkomen van iemand met schuldenproblemen gaat beheren. Voor Woonbedrijf Alias is dat geen reden om af te zien van de ontruiming. De huurachterstand is groot en er zijn onvoldoende garanties dat zij de huur kan betalen.
Verzoek om een moratorium
Annet C vraagt daarom op 21 februari 2020 bij de rechtbank om een moratorium. Op 24 februari 2020 is de mondeling behandeling van haar verzoek. Een moratorium is een besluit van de rechtbank waardoor partijen bij wie iemand schulden heeft, tijdelijk niet de mogelijkheid hebben om ingrijpende maatregelen als huisuitzetting of afsluiting van gas en elektriciteit te nemen. Dit kan dienen als overbrugging totdat een schuldhulpverlener overeenstemming met schuldeisers heeft bereikt over een regeling. De maximale duur van een moratorium is zes maanden.
Het argument dat de huurster in het verzoek aanvoert, is dat zij probeert tot afspraken te komen met haar schuldeisers (‘minnelijke schuldregeling’) of – als dat niet lukt – toelating tot de Wsnp zal vragen. Het gevraagde moratorium is volgens haar noodzakelijk om rust te creëren, zodat de minnelijke schuldregeling kans van slagen heeft.
Wsnp staat voor ‘Wet schuldsanering natuurlijke personen’. Dit is een regeling voor mensen met problematische schulden die zij niet binnen 3 tot 5 jaar volledig kunnen aflossen. Als iemand door de rechtbank is toegelaten tot de Wsnp, ontvangt hij voor de duur van de regeling een klein bedrag om van te leven. De rest van zijn inkomsten gaat naar de schuldeisers. De schuldeisers moeten akkoord gaan met deze regeling. Na afloop van de Wsnp-periode is hij schuldenvrij. Dat wil zeggen dat hij schulden die dan nog openstaan, niet meer hoeft te betalen.
De mondelinge behandeling
Op de zitting meldt Annet C dat er loonbeslag ligt. Het loonbeslag is aangepast. Zij kan nu beschikken over een hoger bedrag (‘beslagvrije voet’’), namelijk € 1425 per maand. Zij denkt daarvan de huur te kunnen betalen. Na aftrek van de vaste lasten (waaronder de huur van € 1075) blijft er voor haar een bedrag van € 80 per maand over om van te leven. De Gemeente onderzoekt nog of Annet C in aanmerking komt voor extra fondsen (zoals woontoeslag), omdat rondkomen anders moeilijk is. Annet C verklaart op de zitting ook nog dat zij al een aantal maanden ziek is.
Verweer tegen het verzoek
DKV dient namens Woonbedrijf Alias voorafgaand aan de mondelinge behandeling een verweerschrift in. Daarin geeft DKV aan waarom het verzoek om een moratorium zou moeten worden afgewezen. De kernpunten hiervan zijn:
Annet C woont al sinds mei 2016 in een appartement dat voor haar alleen te duur is. Zij is de huurovereenkomst in 2015 samen met haar voormalige partner aangegaan. Samen voldeden zij aan de minimale inkomenseis voor het huren van het appartement, maar, zoals blijkt uit de BRP heeft de ex-partner zich al op 4 mei 2016 uitgeschreven.
Er is geen reden om aan te nemen dat de inkomenspositie van Annet C de komende tijd zal verbeteren. Haar betalingsverleden laat zien dat zij niet in staat is alleen het huurbedrag op te brengen. Dit gaat namelijk al sinds februari 2016 niet goed. Bovendien is zij op dit moment ziek gemeld bij haar werk, en in het verzoekschrift voor het moratorium staat dat zij met langdurige gezondheidsklachten kampt.
Alias is daarom van mening dat haar belang om de woning van huurster te kunnen ontruimen zwaarder weegt dan het belang van huurster om in haar woning te mogen blijven.
De beoordeling
De rechtbank is het eens met de argumenten van DKV / Woonbedrijf Alias. Het toewijzen van het moratorium is niet gerechtvaardigd, omdat de financiële situatie van huurster te instabiel is.
Het doel van het uitspreken van een moratorium is het ‘bevriezen’ van een bepaalde situatie zodat een minnelijke regeling tot stand kan worden gebracht. Uit het verzoekschrift en wat op de zitting is besproken, is gebleken dat huurster al geruime tijd (bijna vier jaar) in een te dure huurwoning woont. Sinds het vonnis van 29 mei 2019 is de huurachterstand verder opgelopen. Zij heeft zelf aangegeven dat het elke maand veel moeite kost om aan haar betalingsverplichtingen te voldoen. Ook de gemeentelijke schuldhulpverlening erkent dat de huidige woonlasten van huurster te hoog zijn. Het budgetplan is erg krap. Een enkele onvoorziene betaling zal de uitvoering van het budgetplan meteen in gevaar brengen. Daarnaast is zij ziek gemeld bij haar werkgever. Het is daardoor niet aannemelijk dat haar inkomenspositie op korte termijn zal verbeteren.
Het verzoek wordt afgewezen. Dit houdt in dat de ontruiming door mag gaan.
Ontruiming alsnog voorkomen
Na deze uitspraak gaan de huurster, de verhuurder en de gemeente met elkaar in overleg. De uitkomst hiervan is dat alle achterstanden worden betaald en dat de gemeente garant staat voor 6 maanden huurbetalingen. Dit geeft Annet C tijd om nieuwe woonruimte te zoeken.
De rol van DKV Deurwaarderskantoor Visser
Het initiële incassotraject voert DKV uit. Vervolgens behandelt en begeleidt DKV de procedure gericht op beëindiging van de huurovereenkomst, ontruiming en betaling van de verschuldigde huur met rente en kosten. DKV schrijft processtukken en/of gaat naar de zitting om mondeling te reageren op het verweer.
Wanneer huurster vraagt om een moratorium, schrijft DKV op verzoek van Woonbedrijf Alias het verweer om de rechter ervan te overtuigen dat dit verzoek niet gerechtvaardigd is.
Dit is aflevering 2 van de serie Huurrecht in de spotlights.