Johan Jansen woont in een huurwoning van woningbedrijf AAB. Wanneer hij komt te overlijden, verzorgt DKV voor AAB het onderzoek naar zijn erfgenamen. Een van de erfgenamen is daags na het overlijden van Jansen in zijn huurwoning getrokken. De erfgenamen verzuimen de woning te ontruimen en op te leveren. Ook betalen zij geen vergoeding voor het gebruik van de woning. Daarom start AAB uiteindelijk een gerechtelijke procedure.
De ins en outs van het probleem
Op 8 november overlijdt Johan Jansen. Hij huurt op dat moment een huis van woningbedrijf AAB.
AAB vraagt DKV te onderzoeken of er erfgenamen zijn.
De vervolgstappen
DKV begint met het raadplegen van het boedelregister om mogelijke erfgenamen te achterhalen. In het boedelregister
leggen Rechtbanken juridisch relevante gegevens (‘rechtsfeiten’) vast over opengevallen nalatenschappen van overleden personen binnen hun werkgebied. Hier zijn bijvoorbeeld verklaringen te vinden van erfgenamen die de erfenis hebben aanvaard of verworpen. Ook informeert DKV bij het Centraal Testamentenregister (CTR) of de overledene een testament heeft opgemaakt en zo ja, bij welke notaris.
De erfgenaam van de overleden huurder betrekt de huurwoning
Uit ons onderzoek blijkt dat er drie erfgenamen zijn, namelijk de drie kinderen van de overledene –Kees, Karel en Janneke. Zoon Kees is een dag na het overlijden van zijn vader in de woning getrokken. Alle contacten van het woningbedrijf en DKV lopen via hem.
De huur is niet opgezegd. Dat houdt in dat de huurovereenkomst volgens de wet eindigt aan het einde van de tweede maand na het overlijden van Johan Jansen, namelijk op 31 januari . Kees betaalt geen vergoeding voor het gebruik van de woning.
DKV schrijft de drie erfgenamen en vraagt de woning op te leveren en de vergoeding voor het gebruik van de woning te betalen. Wanneer zij hier geen gehoor aan geven, sturen wij een aanmaning en doen we een voorstel voor een regeling. AAB is onder voorwaarden bereid een latere oplevering van de woning te accepteren: de maandelijkse huur wordt betaald en de achterstand wordt ingelopen. Kees komt deze afspraken echter niet na.
De buitengerechtelijke acties leveren geen resultaat op, omdat de erfgenamen de afspraken niet nakomen. Daarom besluit AAB in overleg met DKV om de erfgenamen van Johan Jansen op 23 mei te dagvaarden.
De procedure
DKV stelt de dagvaarding op. Zij voert namens AAB aan dat er sprake is van een huurovereenkomst tussen verhuurder en Johan Jansen. Johan Jansen is overleden op 8 november . De huurovereenkomst is daarom overeenkomstig artikel 7:268 lid 6 BW geëindigd op 31 januari, het eind van de tweede maand na het overlijden van Johan Jansen. Er zijn geen personen die krachtens de wet of enig recht de huurovereenkomst voortzetten.
De kinderen van Jansen – de enige erfgenamen – hebben de huurwoning niet ter beschikking van verhuurder gesteld nadat de huurovereenkomst was geëindigd. Daarnaast hebben zij een achterstand in de betaling van de huur of vergoeding wegens huurderving doen ontstaan. AAB vraagt een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen de verhuurder en huurder per 31 januari is geëindigd. Een verklaring voor recht is een uitspraak waarbij de rechter verklaart dat er tussen partijen een bepaalde rechtsverhouding bestaat of dat een partij bepaalde rechten of plichten heeft. De rechter kan bijvoorbeeld vaststellen dat iemand eigenaar is van een zaak of dat een overeenkomst tussen partijen geldig of juist ongeldig is. Ook vraagt AAB om veroordeling van gedaagden tot ontruiming en tot betaling.
Het verweer
Zoon Karel reageert op de dagvaarding met een verweerschrift. Hij is het niet eens met de dagvaarding omdat hij geen contact meer had met zijn vader en zijn familie. Ook was hij niet op de hoogte van het overlijden van Johan Jansen. Hij stelt dat zijn broer Kees aansprakelijk is.
Op 12 juni levert Kees alsnog de sleutels van de huurwoning in. Het verzoek om een verklaring voor recht en het verzoek tot ontruiming komen daarom te vervallen.
Op 10 juli vindt een mondelinge behandeling plaats. De rechter stelt tijdens de mondelinge behandeling vragen aan de betrokken partijen. Daarbij is DKV namens de verhuurder aanwezig. De erfgenamen verschijnen niet. DKV beantwoordt de vragen van de rechter en licht het standpunt van de verhuurder verder toe. Op 25 juli doet de rechter uitspraak.
De uitspraak
Op grond van artikel 4:182 BW volgen Johan Jansens erfgenamen hem na zijn overlijden op in zijn rechten, voor zover die overdraagbaar zijn, en in zijn bezit. Ook worden zij schuldenaar van de schulden van de erflater, tenzij deze met zijn dood teniet zijn gegaan. Omdat de huurovereenkomst niet is opgezegd, zijn zij tot aan 31 januari als erfgenamen van Johan Jansen verantwoordelijk voor de betaling van de huur.
De rechter veroordeelt alle erfgenamen daarom tot betaling van de achterstallige huur, incassokosten, rente, schadevergoeding wegens huurderving en proceskosten.
De verhuurder stelt dat Kees na het overlijden van zijn vader de huurwoning heeft betrokken en het gehuurde pas op 12 juni ter beschikking van de verhuurder heeft gesteld. Gedurende die periode heeft hij geen vergoeding voor gebruik van de woning betaald. Kees is niet op de zitting verschenen. Hij heeft dus geen gebruik gemaakt van deze gelegenheid om de verklaring van de verhuurder te weerspreken.
De kantonrechter heeft geen aanleiding om te oordelen dat het anders is gegaan dan in de dagvaarding en tijdens de mondelinge behandeling door de verhuurder is verklaard. Kees heeft niet krachtens enig recht of enige wet de huurovereenkomst voorgezet. Hij heeft dus in de woning verbleven zonder dat hij daar recht op had. Aangezien de huurovereenkomst op 31 januari is geëindigd, zijn de andere erfgenamen vanaf dat moment ontslagen van hun betalingsverplichting jegens verhuurder. De door de verhuurder geëiste vergoeding voor het gebruik van de woning na 31 januari komt dus alleen voor rekening van Kees.
De rol van DKV Deurwaarderskantoor Visser
In deze zaak doet DKV onderzoek naar de erfgenamen van de overleden huurder. Ook verzorgt DKV de herinneringen en aanmaningen. DKV kijkt eerst of de kwestie buitengerechtelijk opgelost kan worden. Wanneer dit niet lukt en wordt besloten tot een procedure, stelt DKV de dagvaarding op. Tijdens de mondelinge behandeling vertegenwoordigt DKV de verhuurder en licht zij het standpunt van de verhuurder toe.
Dit is aflevering 7 van de serie Huurrecht in de spotlights.