Wie uit een huurwoning vertrekt, moet deze opleveren in de oorspronkelijke staat, dat wil zeggen zoals deze aan het begin van de huurovereenkomst was. Bij de beëindiging van de huurovereenkomst tussen woningbedrijf Goedehuur B.V. en Jurriën Jongkind gebeurde dat niet. Goedehuur moest werkzaamheden laten uitvoeren om de woning weer in de juiste staat te brengen. Uit onvrede over de gang van zaken schortte Jongkind betaling van de huur op.
Goedehuur schakelde DKV in om de kosten van herstelwerkzaamheden en de huurachterstand op Jongkind te incasseren. Toen dit buitengerechtelijk niet lukte, verzorgde DKV de gerechtelijke procedure.
De ins en outs van het probleem
Jurriën Jongkind sluit in september 2011 een huurovereenkomst met woningbedrijf Goedehuur B.V. De woning was beschikbaar gekomen nadat hierin een illegale wietkwekerij was ontdekt. Op dat moment is een aanvangsrapport opgesteld, dat bij het sluiten van de huurovereenkomst door Goedehuur en Jongkind is ondertekend.
In 2017 zegt Jongkind de huurovereenkomst op per 1 december van dat jaar.
Gebreken bij de oplevering
Daarop voert Goedehuur op 4 december een eerste inspectie van de woning uit. Naar aanleiding daarvan laat Goedehuur Jongkind op 12 december in een brief weten dat hij de woning niet op alle punten juist heeft opgeleverd. Goedehuur geeft aan om welke punten het gaat. Ook schrijft Goedehuur dat zij een offerte heeft aangevraagd bij een aannemersbedrijf om de genoemde punten te herstellen. Per punt geeft zij aan wat de herstelkosten zijn. Zij geeft Jongkind tot 20 december de gelegenheid om de genoemde werkzaamheden zelf uit te voeren of te laten uitvoeren.
Op 20 december voert Goedehuur een eindinspectie uit. Hiervan is een rapport opgemaakt waarin staat aangegeven welke gebreken voor rekening van de huurder moeten worden hersteld. Er zijn foto’s bijgevoegd van de staat van de woning. Op 21 maart stuurt Goedehuur Jongkind een factuur van € 4653,05 voor de werkzaamheden die zijn uitgevoerd na de eindinspectie.
Het verweer
Jongkind roept de hulp in van een advocaat. Deze maakt schriftelijk bezwaar tegen de herstelkosten die Goedehuur in rekening heeft gebracht en tegen de huurachterstand. Bovendien stelt hij Goedehuur aansprakelijk voor schade die Jongkind heeft geleden. Jongekind heeft zijn vloer niet kunnen overdoen aan de volgende huurder. Tenslotte doet hij een schikkingsvoorstel.
Een schikking is een afspraak tussen twee partijen om af te zien van een rechtszaak. Daarmee kan een geschil vaak sneller en tegen lagere kosten worden opgelost.
Goedehuur schakelt DKV in voor de afhandeling van deze zaak. DKV weerlegt de stellingen van Jongkind. Ondanks diverse aanmaningen betaalt Jongkind de herstelkosten van € 4653,05 en de huurachterstand van € 2969,65 niet. Daarom besluit Goedehuur een gerechtelijke procedure starten.
De procedure
De eisen en het verweer
De procedure begint met de eis van Goedehuur – de eis in conventie. De eis in conventie is de vordering van een eiser die bij aanvang van een procedure in de dagvaarding is vastgelegd. Goedehuur eist dat Jongkind de openstaande huur en de herstelkosten (om de woning weer in oorspronkelijke staat terug te brengen), plus de wettelijke rente, de incassokosten en de kosten van de procedure betaalt. Zij stelt dat Jongkind de woning aan het einde van de huurovereenkomst niet in dezelfde staat heeft opgeleverd als waarin deze zich bij het begin van de huurovereenkomst bevond. Goedehuur heeft dit uiteindelijk zelf moeten laten doen, maar de kosten hiervan zijn voor rekening van Jongkind. Bovendien heeft Jongkind niet alle huur tot het einde van de huurperiode betaald.
Jongkind verweert zich tegen deze eis – het verweer in conventie. Het verweer in conventie is het verweer van de gedaagde in een gerechtelijke procedure tegen de eis in conventie. Hij is van mening dat hij de herstelkosten niet hoeft te betalen. De gebreken waren namelijk niet hersteld toen hij in de woning trok. Hij heeft de woning dus achtergelaten zoals deze was toen hij erin kwam. Ook betwist hij de hoogte van de herstelkosten bij gebrek aan wetenschap.
Dit verweer van Jongkind wordt gebrek aan wetenschap genoemd. Dat wil zeggen dat hij geen bewijzen heeft om aan te tonen dat de stelling onjuist is. Maar dat hij stelt dat hij niet kan weten of de stelling juist is en deze daarom ontkent.
Eis in reconventie
Jongkind erkent de hoogte van de huurachterstand, maar stelt dat hier sprake is van rechtsgeldige opschorting van de betaling. Naast dit verweer komt Jongkind met een tegeneis – een eis in reconventie. Een gedaagde in een gerechtelijke procedure kan niet alleen verweer voeren, maar ook een tegeneis instellen. Dit is een eis in reconventie.
Jongkind eist Goedehuur te veroordelen tot betaling van € 2000 voor schade in verband met de laminaatvloer. Hij heeft de vloer uit de woning moeten verwijderen, omdat Goedehuur hem niet de kans gaf met de opvolgend huurder iets af te spreken over overname van de laminaatvloer.
Goedehuur betwist deze eis (verweer in reconventie) en DKV voert hiervoor namens haar argumenten aan.
Oordeel van de rechter over de eis in conventie
Wat de eis in conventie betreft, geeft de kantonrechter een oordeel over twee punten. Het eerste punt is de niet betaalde huur en het tweede punt zijn de herstelkosten.
Niet betaalde huur
Jongkind heeft drie huurtermijnen niet betaald. Hij stelt dat hij de huurbetaling terecht heeft opgeschort, gezien de slechte communicatie van Goedehuur over de vermeende gebreken. Hij verklaart dat hij telefonisch bij Goedehuur heeft geklaagd over de slechte staat van de woning. Goedehuur betwist dat.
De kantonrechter oordeelt dat er geen sprake is van opschorting van de huurbetaling. Voorwaarde hiervoor is namelijk dat de huurder de verhuurder naar behoren van het gebrek op de hoogte heeft gebracht. Goedehuur ontkent dat dit is gebeurd. Jongkind levert geen bewijzen dat dat wel het geval is. Daarom wijst de rechtbank zijn verweer af.
Herstelkosten – de situatie
Jongkind stelt dat hij de woning aan het einde van de huurovereenkomst heeft opgeleverd in de staat waarin hij deze heeft aanvaard. Toen Jongkind in 2011 naar de woning verhuisde, verkeerde deze in zeer slechte staat. Er had namelijk een illegale wietkwekerij in gezeten. De gebreken waren niet hersteld toen Jongkind in de woning trok. Jongkind beroept zich op artikel 7:224 lid 2 BW: ‘indien geen beschrijving (van het gehuurde) is opgemaakt, wordt de huurder behoudens tegenbewijs verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst’. In het opleveringsrapport zijn de gebreken aan de woning alleen maar globaal vermeld. Er is geen gedetailleerde beschrijving. Goedehuur moet dus bewijzen dat de schade aan het eind van Jongkinds huurperiode door zijn toedoen is ontstaan.
Goedehuur betwist dit. Alle in het opleveringsrapport genoemde punten zijn in orde gebracht voordat Jongkind in de woning trok. Als bewijs hiervoor overlegt zij vijf facturen van aannemers. Goedehuur voegt hier op de zitting aan toe dat Jongkind voor de niet herstelde punten 2,5 maand huurkorting heeft ontvangen. Ook heeft Jongkind bij de aanvang van de huur, en ook niet daarna, melding gemaakt van gebreken aan de woning.
Herstelkosten – de beoordeling
De kantonrechter gaat ervan uit dat er bij aanvang van de huur een voldoende concrete en nauwkeurige beschrijving is opgemaakt. En dat Jongkind het gehuurde zo heeft aanvaard. Hij moet bij het einde van de huur het gehuurde dus in die staat opleveren. Dit wel met inachtneming van de door verhuurder herstelde gebreken. En uitgezonderd zijn geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd.
Bij de inspectie op 4 december heeft Goedehuur geconstateerd dat Jongkind de woning op diverse punten niet juist heeft opgeleverd. Daarna heeft hij tot 20 december de gelegenheid gehad de genoemde werkzaamheden uit te voeren. Jongkind is op de hoogte gebracht van de kosten van herstel door een aannemer in opdracht van Goedehuur. Bij de eindinspectie is gebleken dat er nog altijd gebreken waren. Deze zijn opgesomd in het eindinspectierapport van 20 december. Er zijn foto’s van de staat van de woning ter onderbouwing toegevoegd.
De kantonrechter is van oordeel dat uit die stukken voldoende aannemelijk is geworden dat er vloerbedekking en schroeven en spijkers uit de wanden moesten worden verwijderd, dat de woning moest worden schoongemaakt, dat de wanden niet wit en/of onbeschadigd zijn opgeleverd en dat niet alle sleutels zijn ingeleverd. Goedehuur heeft de in rekening gebrachte werkzaamheden gespecificeerd in haar brief van 12 december 2017. Jongkind heeft de werkzaamheden niet of met onvoldoende onderbouwing betwist. Jongkind heeft ook niet ontkend dat hij de brief van 12 december met de daarin opgesomde gebreken en kosten van herstel heeft ontvangen.
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat Jongkind de herstelkosten, evenals de buitengerechtelijke incassokosten, moet betalen.
Oordeel van de rechter over de eis in reconventie
Jongkind eist € 2000 van Goedehuur. Hij zou schade hebben geleden omdat hij de laminaatvloer aan het einde van de huurovereenkomst moest verwijderen. Goedehuur heeft hem niet in de gelegenheid gesteld om met de opvolgend huurder overname van die vloer te bespreken.
Goedehuur betwist deze eis en heeft daarvoor argumenten aangevoerd.
De kantonrechter is het met Goedehuur eens. Jongkind had de woning in dezelfde staat moeten opleveren als waarin deze zich bij de aanvang van de huurovereenkomst bevond. Jongkind heeft namelijk niet betwist dat Goedehuur de woning, door alle te verrichten werkzaamheden, pas vanaf 16 maart kon verhuren. Ook staat onvoldoende vast dat de volgende huurder de laminaatvloer uit de woonkamer zou hebben willen overnemen en tegen welke prijs. Goedehuur heeft bovendien de hoogte van het geëiste schadebedrag betwist en dit standpunt onderbouwd.
Het was aan Jongkind om bewijzen te leveren voor de schade. Omdat hij dat niet heeft gedaan, wijst de rechter deze tegeneis van Jongkind af. De rechter stelt Goedehuur dus op alle punten in het gelijk. Daarom moet Jongkind ook de kosten van de gerechtelijke procedure betalen. Met het vonnis is vervolgens loonbeslag gelegd. Dat houdt in dat Jongkind het verschuldigde bedrag voldoet door een maandelijkse inhouding op zijn salaris.
De rol van DKV Deurwaarderskantoor Visser
DKV Deurwaarderskantoor Visser voert het eerste (buitengerechtelijke) incassotraject uit. Als het probleem hiermee niet wordt opgelost start DKV het gerechtelijke traject. DKV behandelt en begeleidt namens de verhuurder de procedure. In de procedure eist de verhuurder betaling van de herstelkosten en de achterstallige huur, vermeerderd met rente en kosten.
DKV schrijft de processtukken en reageert op het verweer van de huurder en op zijn eis in reconventie. Daarbij zorgt DKV voor de juiste juridische onderbouwing zodat de rechter de eisen van Goedehuur toewijst. Ook gaat DKV naar de zitting om zo nodig mondeling te reageren op het verweer.
Dit is aflevering 6 van de serie Huurrecht in de spotlights.